Receber as chaves do novo imóvel é, para a maioria das pessoas, a realização de um projeto de vida. No entanto, esse momento de celebração pode ser rapidamente interrompido pela chegada de boletos inesperados. Muitas dúvidas surgem quando a construtora ou a instituição financeira continua enviando cobranças que o comprador acreditava terem sido encerradas com a entrega da unidade.

Afinal, a construtora pode cobrar taxa após a entrega das chaves? Essa é uma das perguntas mais frequentes em nosso cotidiano profissional, e a resposta exige uma análise cuidadosa do que está sendo cobrado e de qual é o embasamento legal para tal exigência.

Neste artigo, vamos explorar os limites das cobranças no setor imobiliário, identificando o que é abusivo e como o consumidor deve proceder para proteger seu patrimônio.

O que é a Taxa de Evolução de Obra (Juros de Obra)?

Para compreender se uma cobrança é devida após a entrega das chaves, primeiro precisamos falar sobre a Taxa de Evolução de Obra, popularmente conhecida como “juros de obra”.

Esta taxa é comum em imóveis comprados na planta e financiados ainda durante a construção (geralmente pelo regime de crédito associativo). Trata-se de um valor pago ao banco para remunerar o capital emprestado à construtora enquanto o empreendimento não fica pronto. Durante esse período, o comprador paga apenas os juros, sem amortizar o saldo devedor principal.

O limite da cobrança dos juros de obra

De acordo com o entendimento consolidado pelos tribunais brasileiros, incluindo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a cobrança da taxa de evolução de obra deve cessar com a entrega efetiva das chaves ou com a expedição do “Habite-se” — o que ocorrer primeiro, dependendo do contrato, desde que não haja atraso na obra.

Se você já está com as chaves em mãos, o imóvel está pronto para morar e a fase de construção se encerrou. Portanto, manter essa cobrança é considerado abusivo. O correto seria a transição imediata para a fase de amortização do financiamento, onde o valor pago mensalmente começa a reduzir, de fato, a dívida do imóvel.

Taxas de Condomínio e IPTU: Quem deve pagar?

Outro ponto de conflito comum em São Paulo e em grandes centros urbanos ocorre quando a construtora repassa ao comprador as despesas de condomínio e IPTU antes mesmo de ele receber as chaves.

Muitas empresas alegam que, a partir da emissão do “Habite-se”, a responsabilidade financeira passa a ser do adquirente. No entanto, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a responsabilidade do comprador por essas taxas só começa com a imissão na posse, ou seja, quando ele recebe as chaves e tem acesso físico ao imóvel.

• Antes das chaves: A responsabilidade é integral da construtora.

• Após as chaves: A responsabilidade passa a ser do comprador.

Se você recebeu as chaves e, a partir desse momento, as cobranças de condomínio começaram, elas são legítimas. O que não se admite é a cobrança retroativa de meses em que o imóvel ainda estava sob o controle total da construtora.

Outras cobranças que podem surgir após a entrega

Além dos juros de obra e das taxas de manutenção, existem outros custos que podem confundir o proprietário:

1. Correção monetária (INCC vs. IGPM/IPCA)

Enquanto a obra está em curso, o saldo devedor costuma ser corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Após a entrega das chaves, o índice de correção deve mudar para um índice de preços (geralmente o IPCA ou IGPM), conforme previsto no contrato. A cobrança de resíduos de correção monetária pode ocorrer, mas deve ser transparente e comprovada documentalmente.

2. Taxas de Individualização de Matrícula e Escritura

A construtora pode repassar custos de cartório relativos à individualização da unidade, desde que isso esteja claramente estipulado no contrato. Contudo, taxas administrativas de “assessoria” (como a antiga Taxa SATI) já foram declaradas ilegais pelo STJ.

O que fazer se você identificar uma cobrança abusiva?

Se você reside em São Paulo ou região e percebeu que as cobranças após a entrega das chaves estão em desacordo com o que foi mencionado, o primeiro passo é a organização documental.

1. Reúna as provas: Guarde todos os comprovantes de pagamento, o termo de entrega das chaves assinado e as notificações de cobrança.

2. Notifique a construtora: Tente uma resolução amigável enviando um e-mail ou notificação extrajudicial questionando a natureza da taxa e solicitando a interrupção da cobrança.

3. Não interrompa o pagamento sem orientação: Deixar de pagar uma taxa (mesmo que indevida) pode levar à negativação do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Em muitos casos, o ideal é pagar “sob protesto” e buscar o reembolso posterior, ou entrar com uma medida judicial para suspender a cobrança.

A análise de um profissional do direito é essencial para verificar as cláusulas contratuais e entender se a construtora está agindo de má-fé ou apenas seguindo um fluxo administrativo equivocado. Em nossa prática jurídica em São Paulo, observamos que muitas dessas situações são resolvidas através de uma análise técnica que aponta as ilegalidades à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Mini-FAQ: Dúvidas rápidas sobre taxas pós-chaves

1. Recebi as chaves há dois meses e a Taxa de Obra ainda vem no extrato do banco. Está certo? Não. Uma vez que o imóvel foi entregue, o financiamento deve entrar na fase de amortização. A cobrança continuada de juros de obra após a entrega é considerada prática abusiva.

2. A construtora pode reter as minhas chaves se eu não pagar uma taxa que considero indevida? Se o valor em discussão for acessório (como uma taxa de assessoria ou juros de obra) e as parcelas principais do imóvel estiverem em dia, a retenção das chaves pode ser considerada coação e prática abusiva.

3. Posso pedir o dinheiro de volta se paguei taxas indevidas após a entrega? Sim. O consumidor tem direito à repetição do indébito (devolução do valor pago indevidamente). Em alguns casos, dependendo da comprovação de má-fé, essa devolução pode até ser em dobro, conforme o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

4. A prefeitura enviou o IPTU do ano todo, mas só recebi as chaves em junho. Devo pagar tudo? Você deve pagar o proporcional ao tempo em que detém a posse. A construtora deve arcar com o IPTU dos meses de janeiro a maio.

Proteja o seu investimento

A compra de um imóvel envolve valores expressivos e sonhos de longo prazo. É natural que o comprador se sinta vulnerável diante de grandes construtoras e instituições financeiras. No entanto, o ordenamento jurídico brasileiro possui proteções robustas para evitar que o consumidor seja sobrecarregado com taxas injustas após a entrega das chaves.

É fundamental lembrar que cada contrato possui particularidades. Diferentes modalidades de financiamento e cláusulas específicas podem alterar a interpretação jurídica do caso. Por isso, a orientação personalizada é o caminho mais seguro para garantir que seus direitos sejam respeitados.

Se você está enfrentando cobranças que parecem incorretas ou se a construtora não está prestando os esclarecimentos devidos, o apoio de um advogado é a ferramenta adequada para analisar seu contrato e buscar o equilíbrio na relação de consumo.

Você está passando por essa situação ou tem dúvidas sobre algum valor cobrado pela sua construtora? Nossa equipe está à disposição para analisar o seu caso e orientar sobre os melhores caminhos jurídicos a seguir. Entre em contato conosco para uma consulta e esclareça suas dúvidas de forma segura.