Quando um proprietário decide fazer alterações estruturais em um imóvel, surgem diversas dúvidas sobre os limites legais e os cuidados necessários para evitar problemas futuros. Apesar de parecer uma decisão particular, esse tipo de modificação pode impactar terceiros, afetar a segurança da edificação e até gerar sanções legais se não forem observadas as normas estabelecidas em lei.

Neste artigo, vamos abordar as principais implicações legais das alterações estruturais em imóveis, explicando o que a legislação brasileira prevê, quais são os riscos de agir sem autorização e como os proprietários podem se proteger legalmente durante esse processo.

O que são consideradas alterações estruturais?

Primeiramente, é importante entender o que caracteriza uma alteração estrutural. Diferente de reformas simples, como pintura, troca de revestimentos ou ajustes hidráulicos, as alterações estruturais envolvem modificações que afetam diretamente a estrutura do imóvel, como:

• Derrubada ou construção de paredes;

• Alteração de vigas ou pilares;

• Abertura de janelas ou portas em paredes estruturais;

• Ampliação de área construída;

• Mudança de uso de determinados espaços (como transformar uma garagem em cômodo).

Essas mudanças exigem mais atenção, pois podem comprometer a segurança do imóvel e das construções vizinhas, além de interferirem na estética ou na funcionalidade do prédio, principalmente quando falamos de condomínios.

É preciso autorização para fazer alterações estruturais?

Sim. Para esse tipo de reforma, é necessário cumprir exigências legais específicas. Antes de iniciar qualquer obra estrutural, o proprietário deve:

1. Solicitar a autorização da prefeitura do município, por meio de alvará de construção ou reforma;

2. Apresentar um projeto elaborado por profissional habilitado, geralmente um engenheiro ou arquiteto;

3. Obter a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

4. Nos casos de imóveis em condomínio, é indispensável a autorização da assembleia e o cumprimento das regras da convenção condominial.

Portanto, alterar a estrutura de um imóvel sem seguir esses passos pode resultar em multas, embargos da obra e até ações judiciais.

Principais riscos de não seguir a legislação

Muitos proprietários acreditam que, por se tratar de um imóvel particular, têm liberdade total para realizar as modificações que desejarem. No entanto, essa percepção pode levar a sérias consequências.

Abaixo, listamos os principais riscos legais de realizar alterações estruturais sem respaldo jurídico:

• Interdição da obra por falta de alvará;

• Multas administrativas aplicadas pela prefeitura;

• Responsabilização civil e criminal em caso de danos a terceiros ou acidentes;

• Problemas com vizinhos ou com o condomínio, gerando ações judiciais;

• Dificuldades na regularização futura do imóvel para venda ou financiamento.

Em condomínios, o risco é ainda maior, pois a alteração de áreas comuns ou estruturas pode violar a convenção e afetar a coletividade, sendo passível de demolição da obra e indenização aos demais condôminos.

O papel do advogado nesse processo

Muitos proprietários só procuram orientação jurídica quando o problema já está instaurado. No entanto, contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário desde o início pode evitar inúmeros transtornos.

O profissional pode:

• Avaliar a viabilidade legal da obra;

• Auxiliar na obtenção das autorizações necessárias;

• Mediar conflitos com vizinhos ou com o condomínio;

• Representar o cliente em eventuais disputas judiciais;

• Orientar sobre como manter a documentação da obra em conformidade.

Além disso, o advogado pode analisar se há restrições urbanísticas no local, como zoneamento, gabarito de altura ou área mínima de construção, que poderiam impedir a realização da obra desejada.

Alterações estruturais em imóveis alugados

Outro ponto que merece destaque são os casos em que o imóvel está alugado. O locatário jamais pode realizar alterações estruturais sem a autorização expressa do proprietário. Segundo a Lei do Inquilinato, qualquer modificação desse tipo deve ser previamente autorizada, por escrito, e pode exigir a reversão ao estado original ao fim do contrato.

Caso contrário, o inquilino pode ser responsabilizado por danos, responder por perdas e danos e até ter o contrato de locação rescindido judicialmente.

As alterações estruturais em imóveis são permitidas, mas exigem cautela, planejamento e cumprimento da legislação vigente. O desrespeito às normas pode trazer consequências graves e prejuízos consideráveis para o proprietário.

Por isso, antes de iniciar qualquer intervenção desse tipo, é fundamental buscar o apoio de um profissional da área jurídica e seguir todos os trâmites legais. Assim, você garante a segurança da obra, evita complicações legais e valoriza ainda mais o seu patrimônio.

Se você está planejando uma reforma estrutural ou já iniciou uma obra e precisa de orientação jurídica especializada, entre em contato com nosso escritório. Temos experiência em direito imobiliário e estamos prontos para te ajudar a regularizar sua situação com segurança e agilidade.