É muito comum que, após o falecimento de um ente querido, os herdeiros se deparem com uma situação delicada: a necessidade de vender um dos bens deixados para cobrir as próprias despesas do inventário ou para garantir liquidez imediata à família.

O processo de inventário pode ser longo e custoso. Diante disso, a dúvida que impera é: é possível vender um imóvel antes de finalizar o inventário?

A resposta curta é: Sim, é possível. No entanto, essa transação não é uma compra e venda comum. Ela exige procedimentos jurídicos específicos, autorização judicial ou escrituras públicas diferenciadas para garantir a segurança do comprador e a regularidade perante o registro de imóveis.

Neste artigo, explicaremos de forma clara os caminhos legais para realizar essa venda, os riscos envolvidos e como a legislação brasileira trata o tema.

O conceito de “Espólio” e a indivisibilidade da herança

Para entender como vender um bem durante o inventário, primeiro precisamos compreender um conceito básico. Assim que uma pessoa falece, todos os seus bens, direitos e dívidas formam o que chamamos de Espólio.

Até que a partilha seja homologada (ao final do processo), a herança é considerada um “todo indivisível”. Isso significa que, em tese, nenhum herdeiro é dono de um imóvel específico ainda; todos são donos de uma fração ideal do todo.

Por isso, um herdeiro não pode simplesmente vender a “casa da praia” por conta própria. A venda, para ser válida e segura, precisa respeitar um rito que envolve a concordância dos demais herdeiros e, muitas vezes, o aval do Poder Judiciário.

As duas principais formas de vender um imóvel durante o inventário

Existem, basicamente, dois caminhos seguros e legais para alienar um bem antes do término do processo. A escolha do melhor método dependerá se o inventário é judicial ou extrajudicial, e se há consenso entre as partes.

1. Venda mediante Alvará Judicial

Esta é a forma mais comum quando o inventário está tramitando na justiça. O inventariante (pessoa responsável por administrar o espólio) solicita ao juiz uma autorização específica para vender um determinado bem.

Para que o juiz conceda esse Alvará Judicial, geralmente é necessário justificar o motivo da venda. As justificativas mais aceitas incluem:

• Pagamento de despesas do próprio inventário: Como o Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD), custas processuais e honorários advocatícios.

• Manutenção dos bens: Quando o espólio não tem dinheiro em caixa para pagar IPTU, condomínio ou reformas urgentes, e a venda evitaria a deterioração do patrimônio.

• Vantagem econômica: Quando surge uma oportunidade de venda por um valor muito atrativo, benéfico a todos os herdeiros.

Atenção: Na maioria dos casos em São Paulo, os juízes determinam que o valor obtido na venda seja depositado em uma conta judicial vinculada ao processo. O dinheiro só é liberado aos herdeiros após o pagamento dos impostos e dívidas do falecido.

2. Cessão de Direitos Hereditários

Se o inventário ainda não terminou, os herdeiros não podem vender a “propriedade” do imóvel (pois ela ainda está em nome do falecido), mas podem vender o seu direito à herança.

Isso é feito através de uma Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, realizada em Cartório de Notas.

• Como funciona: Os herdeiros cedem ao comprador os direitos que possuem sobre aquele bem específico ou sobre a totalidade da herança.

• Formalidade essencial: O Código Civil (Art. 1.793) exige que essa cessão seja feita por escritura pública. Contratos de gaveta não têm validade jurídica para fins de registro posterior e representam um alto risco.

• Anuência: Todos os herdeiros (e seus cônjuges, dependendo do regime de bens) devem concordar e assinar a escritura.

Neste cenário, o comprador “entra no lugar” dos herdeiros no processo de inventário em relação àquele bem, aguardando a finalização para registrar o imóvel em seu nome.

Pontos de atenção e riscos envolvidos

Realizar a alienação de um bem de espólio exige cautela redobrada. Tanto para quem vende quanto para quem compra, a ausência de assessoria jurídica especializada pode resultar em nulidade do negócio ou prejuízo financeiro.

Concordância dos herdeiros

A discordância de um único herdeiro pode travar a venda. Em casos litigiosos, o juiz dificilmente autorizará a alienação antecipada, a menos que haja risco iminente de perecimento do bem.

Pagamento de tributos

Além do ITCMD (imposto sobre a herança), a transação pode gerar a incidência de ITBI (imposto sobre a transmissão do imóvel) e, eventualmente, Imposto de Renda sobre Ganho de Capital, caso o imóvel tenha valorizado. O cálculo correto desses tributos é essencial para não ser surpreendido pela Receita Federal ou Estadual.

Direito de preferência

Os coerdeiros têm direito de preferência. Isso significa que, antes de oferecer o imóvel a terceiros, ele deve ser oferecido aos demais herdeiros pelo mesmo preço e condições.

A importância da atuação local e especializada

O mercado imobiliário e os trâmites cartorários possuem particularidades regionais. Em São Paulo, por exemplo, tanto na capital quanto no interior, a agilidade dos Cartórios de Registro de Imóveis e as exigências das Varas de Família e Sucessões podem variar.

Contar com um suporte jurídico que conheça a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e o funcionamento dos cartórios locais é um diferencial para que o alvará seja expedido mais rápido ou para que a escritura de cessão seja lavrada sem erros técnicos.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. O comprador pode financiar um imóvel que está em inventário? Geralmente, não. A maioria dos bancos exige que o imóvel esteja registrado em nome do vendedor e livre de ônus. Como no inventário a propriedade ainda está sendo transmitida, o financiamento bancário tradicional costuma ser vetado até a conclusão da partilha e registro formal.

2. Posso vender o imóvel se houver um herdeiro menor de idade? Sim, mas a burocracia aumenta. Quando há menores ou incapazes, o Ministério Público participa do processo para garantir que a venda não prejudique os interesses do menor. A venda precisará obrigatoriamente de autorização judicial e avaliação judicial do valor do bem.

3. O que acontece se eu vender por “contrato de gaveta”? Essa prática é altamente desaconselhada. O contrato de gaveta não transfere a propriedade e não tem publicidade. Se um dos herdeiros falecer, tiver dívidas trabalhistas ou se o inventário travar, o comprador pode perder o imóvel e o dinheiro pago.

4. O dinheiro da venda vai direto para a conta dos herdeiros? Depende. Na Cessão de Direitos, o pagamento pode ser feito aos herdeiros (cedentes). No Alvará Judicial, é comum que o juiz ordene o depósito em conta judicial para garantir o pagamento de credores e impostos antes da divisão final.

Conclusão

Vender um imóvel antes do término do inventário é uma solução viável e inteligente para destravar um patrimônio que, muitas vezes, gera apenas custos de manutenção. No entanto, não é um procedimento automático.

Seja pela via do Alvará Judicial ou pela Cessão de Direitos Hereditários, a operação exige formalismo rigoroso para evitar nulidades futuras. Cada família possui uma configuração patrimonial única, e a estratégia jurídica deve ser desenhada sob medida para garantir agilidade e segurança.

Se você é herdeiro e precisa de liquidez, ou é um comprador interessado em um imóvel de herança, não tome decisões baseadas apenas em modelos de internet. A análise preventiva de um advogado especialista é o que separa um bom negócio de uma dor de cabeça judicial de anos.

Precisa de orientação sobre inventários e venda de bens em São Paulo? Nossa equipe está à disposição para analisar o estágio do seu processo e indicar o caminho mais seguro e econômico para a regularização e venda do patrimônio. Entre em contato conosco para um atendimento consultivo.