A conquista da casa própria, especialmente na aquisição de um imóvel na planta, é um marco na vida de qualquer brasileiro. Em cidades com um mercado imobiliário pulsante, como São Paulo e sua região metropolitana, os lançamentos são constantes e as promessas de facilidades no financiamento são tentadoras. No entanto, no momento de assinar o contrato com a instituição financeira, o sonho pode vir acompanhado de obrigações ocultas.

É muito comum que, ao negociar as taxas de juros do financiamento imobiliário, o consumidor seja induzido a contratar outros serviços “em troca” de uma aprovação mais rápida ou de taxas ligeiramente menores. Essa prática, embora frequente, pode configurar a chamada venda casada, uma conduta abusiva proibida pela legislação brasileira.

Neste artigo, vamos detalhar como identificar essa prática, o que a lei diz a respeito e quais são os passos recomendados para quem se sente lesado por essas imposições.

O que é a venda casada no setor imobiliário?

A venda casada ocorre quando um fornecedor condiciona a venda de um produto ou serviço à aquisição de outro, que o consumidor muitas vezes não deseja ou não precisa. No contexto do financiamento de imóveis na planta, isso geralmente acontece durante a formalização do crédito bancário.

De acordo com o Artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços “condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”.

Exemplos comuns na prática

Para facilitar a identificação, imagine que você está no banco para assinar o financiamento da sua futura unidade em um condomínio em São Bernardo do Campo. O gerente informa que, para liberar a taxa de juros prometida pela construtora, você precisa obrigatoriamente:

• Abrir uma conta corrente com mensalidade específica;

• Contratar um seguro de vida ou residencial da própria seguradora do banco;

• Adquirir um título de capitalização;

• Aceitar um cartão de crédito com anuidade.

Embora a contratação de seguros (Morte e Invalidez Permanente – MIP e Danos Físicos ao Imóvel – DFI) seja obrigatória por lei em financiamentos habitacionais, o banco não pode obrigar você a contratar a apólice da própria instituição. Você tem o direito de apresentar uma apólice de outra seguradora, desde que esta atenda aos requisitos mínimos do financiamento.

A diferença entre seguro obrigatório e imposição de seguradora

Este é o ponto onde mais ocorrem confusões. Todo financiamento imobiliário exige um seguro habitacional. Ele serve como garantia tanto para o banco quanto para o comprador e seus herdeiros. No entanto, a abusividade reside na liberdade de escolha.

Quando o banco impede que você escolha a seguradora que oferece o melhor preço e a melhor cobertura, impondo o seu próprio “pacote”, ele está praticando venda casada. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado de que o mutuário não está obrigado a contratar o seguro oferecido pela instituição financeira que concede o crédito.

Taxas administrativas e a assessoria (SATI)

Outro ponto de atenção no imóvel na planta é a cobrança da taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária). O STJ já decidiu que a transferência dessa despesa ao consumidor é abusiva, pois a assessoria é contratada pela própria vendedora (construtora) e não pelo comprador. Se essa taxa foi imposta como condição para o negócio, pode ser passível de contestação.

Como identificar abusividades no seu contrato?

Para saber se você foi vítima de venda casada, é necessário realizar uma análise técnica do Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Muitas vezes, os valores desses serviços extras estão “diluídos” nas parcelas mensais, dificultando a percepção do prejuízo imediato.

Pontos de atenção:

1. Vulnerabilidade do Consumidor: A imposição geralmente ocorre em um momento de pressão, onde o comprador teme perder o imóvel ou a unidade reservada se não aceitar as condições do banco.

2. Falta de Informação: O banco não apresenta opções de outras seguradoras nem permite que o cliente traga uma proposta externa.

3. Contratos de Adesão: São contratos cujas cláusulas já vêm prontas, sem possibilidade de discussão pelo cliente. É aqui que as cláusulas abusivas costumam se esconder.

Orientações iniciais: o que fazer?

Se você suspeita que está sendo ou foi vítima de venda casada no seu financiamento imobiliário, existem caminhos estratégicos a seguir. É importante ressaltar que cada caso possui particularidades e que a análise de um advogado é essencial para determinar a viabilidade de qualquer ação.

Tente a via administrativa

Antes de judicializar, é possível registrar uma reclamação formal no SAC ou na Ouvidoria do banco. Mencione o Artigo 39 do CDC e o entendimento do STJ sobre a liberdade de escolha do seguro habitacional. Guarde todos os protocolos e e-mails trocados.

Notificação Extrajudicial

Um profissional pode elaborar uma notificação extrajudicial fundamentada. Muitas vezes, ao perceberem que o consumidor está instruído e assistido juridicamente, as instituições cedem para evitar litígios, permitindo a portabilidade do seguro ou o cancelamento de serviços não solicitados.

Ação Judicial e Repetição de Indébito

Em casos onde o contrato já foi assinado e os valores pagos, pode-se avaliar o ingresso com uma ação para anular as cláusulas abusivas. Em determinadas situações, se comprovada a má-fé e a cobrança indevida, o consumidor pode ter direito à repetição de indébito, que é a devolução em dobro do que foi pago indevidamente, conforme previsto no parágrafo único do Artigo 42 do CDC.

Atuação Jurídica em São Paulo

O mercado imobiliário em São Paulo possui normas específicas e uma jurisprudência muito rica nos tribunais locais (TJSP). Devido ao alto volume de contratos de imóveis na planta em bairros de expansão e cidades vizinhas como Guarulhos e Osasco, os magistrados paulistas já estão familiarizados com as práticas abusivas de grandes bancos e incorporadoras.

Contar com o apoio de um profissional que compreende a dinâmica local e as decisões recentes dos tribunais da capital pode fazer uma diferença significativa na condução do caso.

Mini-FAQ (Perguntas Frequentes)

1. O banco pode aumentar o meu juro se eu não contratar o seguro deles?

O banco pode oferecer taxas diferenciadas para quem possui “relacionamento” (como conta corrente ou seguros), mas não pode elevar a taxa acima do mercado ou negar o crédito apenas porque você optou por um seguro externo, pois isso caracteriza coação e venda casada.

2. Já assinei o contrato há um ano. Ainda posso contestar?

Sim. No Direito do Consumidor, os prazos para questionar cláusulas abusivas e buscar ressarcimento podem variar, mas geralmente o prazo é de até 5 anos para reparação de danos por fato do serviço. Uma análise documental poderá precisar o prazo exato no seu caso.

3. Sou obrigado a aceitar o corretor indicado pela construtora para o financiamento?

Não. Você tem o direito de buscar sua própria assessoria ou realizar o financiamento diretamente com o banco de sua preferência (o chamado “crédito livre”), embora a construtora geralmente tente direcionar para o banco que financiou a obra.

4. O seguro de vida é mesmo obrigatório?

O seguro habitacional (MIP e DFI) é obrigatório por lei. O “seguro de vida comum” ou “seguro prestamista” opcional não pode ser imposto como condição para o financiamento.

Conclusão

A venda casada em financiamentos de imóveis na planta é uma barreira que fere a liberdade de escolha do consumidor e onera desnecessariamente o sonho da casa própria. Identificar essa prática exige atenção aos detalhes do contrato e aos diálogos mantidos com a instituição financeira.

Lembre-se: no Direito, nada é garantido e cada contrato tem suas nuances. No entanto, a lei brasileira é clara na proteção contra abusividades que geram desequilíbrio na relação de consumo.

Se você sente que foi pressionado a contratar produtos indesejados para garantir o seu financiamento, o caminho mais seguro é buscar a orientação de um advogado para uma análise detalhada dos documentos. Esse profissional poderá verificar se houve violação aos seus direitos e quais são os riscos e chances de êxito em uma eventual contestação.

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