Possuir um imóvel tombado é, para muitos, motivo de orgulho. É ter um pedaço da história, da cultura e da arquitetura preservada em suas mãos. Seja uma casa antiga charmosa no centro histórico, um edifício emblemático ou qualquer outra edificação reconhecida por seu valor histórico, artístico ou cultural, esses imóveis carregam consigo um legado inestimável. No entanto, essa distinção vem acompanhada de responsabilidades significativas e de uma série de restrições legais que precisam ser rigidamente observadas, especialmente quando se pensa em realizar alterações estruturais.

Se você é proprietário ou pretende adquirir um imóvel tombado e tem planos para reformar ou modificar sua estrutura, este artigo é essencial. Vamos desmistificar o que significa o tombamento, quais as restrições legais que incidem sobre alterações estruturais e, crucialmente, quais os procedimentos necessários para realizar intervenções de forma legalizada, evitando sérias penalidades.

O Que Significa Ter Um Imóvel “Tombado”?

O tombamento é um ato administrativo realizado pelo Poder Público (federal, estadual ou municipal) com o objetivo de preservar ¹ bens de valor histórico, cultural, arquitetônico, ambiental ou afetivo para a população. Ao ser tombado, um imóvel não perde seu proprietário, mas passa a ter seu uso, conservação e modificação regidos por normas específicas, visando a proteção de suas características originais que justificaram sua preservação.  

Os órgãos responsáveis por esse tombamento e fiscalização no Brasil incluem:

• IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), em nível federal.
• Conselhos estaduais (como o CONDEPHAAT em São Paulo, por exemplo).
• Conselhos municipais de patrimônio histórico.

É crucial entender que as regras podem variar dependendo do nível do tombamento e do órgão responsável, contudo, a premissa básica é sempre a mesma: a necessidade de preservar as características que levaram o imóvel a ser considerado um bem de patrimônio histórico.

As Restrições Sobre Alterações Estruturais em Imóveis Tombados

As restrições impostas a imóveis tombados afetam diversas frentes, desde a cor da pintura até a volumetria da construção. Entretanto, as alterações estruturais são, talvez, as mais sensíveis e rigorosamente controladas.

Quando falamos em alterações estruturais, referimo-nos a mudanças que afetam a estrutura portante do edifício, como:

• Modificação ou remoção de paredes mestras ou portantes.
• Intervenção nas fundações.
• Alterações no sistema de telhado (substituição de tesouras originais, mudança de inclinação, etc.).
• Modificação de pilares ou vigas originais.
• Abertura ou fechamento de vãos que comprometam a estrutura ou a fachada original.

Nesse contexto, qualquer intervenção que toque na estrutura ou nas características essenciais da construção original é vista com extrema cautela pelos órgãos de patrimônio. O objetivo é evitar a descaracterização do bem tombado ou, pior, comprometer sua estabilidade.

Ademais, as restrições podem se estender à área envoltória do imóvel tombado, regulando o tipo de construção permitida nos arredores para não prejudicar a visibilidade ou o contexto histórico do bem protegido.

Os Procedimentos Necessários Para Intervir Legalmente

Diante de tantas restrições, a pergunta natural é: “É possível realizar alterações estruturais em um imóvel tombado?”. A resposta é sim, mas seguindo um caminho rigoroso e burocrático. Não se trata de uma simples reforma; é um processo que exige um planejamento minucioso e aprovações específicas.

Os procedimentos necessários geralmente envolvem as seguintes etapas, que podem variar ligeiramente dependendo do órgão de tombamento e da complexidade da intervenção:

1. Consulta Prévia e Levantamento: Antes de qualquer coisa, o proprietário deve consultar o órgão de patrimônio responsável pelo tombamento para entender as diretrizes específicas para o imóvel e sua área. É fundamental realizar um levantamento detalhado do estado atual do imóvel e de suas características originais.
2. Elaboração de Projeto de Intervenção: O projeto para a alteração estrutural deve ser elaborado por profissionais qualificados (arquitetos e engenheiros) com experiência comprovada em restauração e intervenções em bens tombados. O projeto deve detalhar as mudanças pretendidas, justificar a necessidade da intervenção e, principalmente, demonstrar como a proposta preserva ou restaura as características de valor do imóvel.
3. Aprovação do Projeto Pelo Órgão de Patrimônio: Este é o passo mais crítico. O projeto deve ser submetido ao órgão de patrimônio para prévia aprovação. A análise é técnica e busca garantir que a intervenção não cause a descaracterização ou danos ao bem tombado. O órgão pode solicitar modificações, estudos adicionais ou até mesmo negar a aprovação se entender que a proposta é incompatível com a preservação. Este processo pode ser demorado.
4. Obtenção da Licença Municipal: Com o projeto aprovado pelo órgão de patrimônio, o proprietário deve então buscar a licença para construir ou reformar junto à prefeitura do município. A aprovação do órgão de tombamento é, em geral, um pré-requisito para a emissão da licença municipal.
5. Execução da Obra: A alteração estrutural só pode ser iniciada após a obtenção de todas as licenças e aprovações necessárias. A obra deve ser acompanhada de perto pelos profissionais responsáveis e, muitas vezes, fiscalizada também pelo próprio órgão de patrimônio.

É crucial ressaltar que qualquer intervenção realizada sem a prévia aprovação do órgão de patrimônio e sem a devida licença municipal é considerada irregular e sujeita a severas penalidades.

As Consequências de Alterações Irregulares

Realizar alterações estruturais em um imóvel tombado sem seguir os procedimentos necessários é um risco altíssimo e pode gerar penalidades das mais diversas e gravosas:

• Multas Altíssimas: Os órgãos de patrimônio e as prefeituras podem aplicar multas que variam conforme a gravidade da infração, o valor do imóvel e a extensão do dano ou da descaracterização. Essas multas podem ser pontuais ou até mesmo diárias, acumulando valores expressivos.
• Obrigação de Restauração ou Demolição: O proprietário pode ser obrigado a desfazer a alteração irregular (restaurando a condição original) ou, em casos extremos de descaracterização irreversível, ser intimado a demolir a parte alterada indevidamente. Os custos dessa reversão são altíssimos e de responsabilidade do proprietário.
• Crime Contra o Patrimônio Cultural: A Lei nº 9.605/98 (Lei de Crimes Ambientais) considera crime a alteração, remoção ou mutilação de bem tombado, com pena de detenção e multa. Portanto, a irresponsabilidade pode levar a consequências criminais.
• Perda de Incentivos Fiscais: Muitos municípios e estados oferecem incentivos fiscais (como redução no IPTU) para proprietários de imóveis tombados que cumpram as normas de preservação. O descumprimento das regras pode levar à perda desses benefícios.
• Dificuldades Futuras: Um imóvel com alterações estruturais irregulares terá dificuldades para ser vendido, financiado ou mesmo regularizado no futuro, impactando seu valor de mercado.

Diante disso, fica claro que tentar o caminho da clandestinidade é extremamente arriscado e prejudicial.

O Papel Indispensável do Advogado Especialista

Navegar pelas complexas restrições legais e pelos demorados procedimentos necessários para realizar alterações estruturais em imóveis tombados não é tarefa simples. Envolve conhecimento de legislação de patrimônio cultural, direito administrativo, direito urbanístico e, claro, direito imobiliário.

É aqui que a consultoria jurídica especializada se torna um investimento essencial, não um gasto. Um advogado especialista em direito imobiliário com vivência em questões de patrimônio histórico pode auxiliar o proprietário em todas as etapas:

• Analisar o ato de tombamento para entender as restrições específicas do imóvel.
• Orientar sobre a viabilidade legal da alteração estrutural pretendida.
• Auxiliar na interpretação das normas dos órgãos de patrimônio e da legislação municipal.
• Acompanhar e agilizar o processo de aprovação de projeto junto aos órgãos competentes.
• Representar o proprietário em negociações ou em caso de notificações e autuações.
• Propor medidas judiciais, se necessário, para garantir os direitos do proprietário dentro do escopo da preservação.
• Realizar a devida diligência legal (due diligence) na compra de um imóvel tombado, identificando passivos e restrições existentes.

Assim, contar com um profissional qualificado garante que os procedimentos sejam seguidos corretamente, minimiza riscos de erros e penalidades, e aumenta as chances de que o projeto de alteração estrutural seja aprovado, permitindo a valorização e a adequação do imóvel às necessidades do proprietário, sem desrespeitar seu valor histórico.

Preservar e Adaptar, o Desafio Legal

Realizar alterações estruturais em imóveis tombados é um desafio que exige respeito à história, conhecimento técnico especializado e, fundamentalmente, conformidade com a legislação. As restrições legais são significativas e os procedimentos necessários são rigorosos, visando a preservação do nosso patrimônio histórico.

Ignorar as regras pode levar a penalidades severas, desde multas vultosas até a obrigação de desfazer a obra ou responder por crime. Portanto, o caminho seguro e legalizado é sempre buscar a prévia aprovação dos órgãos competentes, elaborando um projeto que respeite as características originais do bem tombado.

Para navegar essa complexidade com segurança e eficiência, o apoio de um advogado especialista em direito imobiliário e patrimônio histórico é indispensável. Ele será seu guia para garantir que suas intervenções sejam feitas dentro da legalidade, protegendo seu investimento e contribuindo para a preservação desse importante legado para as futuras gerações.

Tem um imóvel tombado ou interesse em adquirir um e precisa de orientação jurídica sobre alterações estruturais?

Entre em contato com nosso escritório. Nossa equipe especializada está pronta para oferecer a consultoria necessária e auxiliar em todos os procedimentos, garantindo que seus planos se concretizem de forma legalizada e segura.