Para muitos proprietários de imóveis, a possibilidade de disponibilizar um apartamento em plataformas como Airbnb ou Booking representa uma excelente fonte de renda extra ou até mesmo a viabilidade financeira de manter o bem. Por outro lado, para vizinhos e síndicos, a alta rotatividade de desconhecidos nas áreas comuns gera debates calorosos sobre segurança, sossego e a natureza residencial do edifício.

Se você possui um imóvel e está sendo impedido de alugar por curtos períodos, ou se você faz parte da gestão de um condomínio que busca regulamentar essa prática, saiba que a resposta para a pergunta “o condomínio pode proibir aluguel por temporada?” não é tão simples quanto parece e exige uma análise detalhada da Convenção Condominial e da jurisprudência atual.

O conflito entre o Direito de Propriedade e o Bem-Estar Coletivo

No centro dessa discussão jurídica estão dois direitos fundamentais. De um lado, o direito de propriedade, assegurado pela Constituição Federal, que permite ao dono usar, fruir e dispor de seu bem como melhor lhe convier. De outro, o direito à segurança e ao sossego dos demais condôminos, que esperam um ambiente estritamente residencial ao adquirir uma unidade.

Historicamente, o aluguel por temporada é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que o define como aquela locação que não excede 90 dias. Contudo, o surgimento das plataformas digitais trouxe uma nova dinâmica: estadias de apenas dois ou três dias, com características que se aproximam muito da hotelaria.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O cenário jurídico sobre o tema mudou drasticamente após decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça. O STJ pacificou o entendimento de que a locação via plataformas digitais (como o Airbnb) não se enquadra exatamente na locação por temporada tradicional da Lei do Inquilinato, mas sim em uma modalidade de hospedagem atípica.

A Convenção de Condomínio é a peça-chave

O ponto crucial decidido pelos ministros é que o condomínio tem, sim, o poder de proibir o aluguel por temporada, desde que essa proibição esteja expressamente prevista na Convenção de Condomínio.

• Se a Convenção proíbe: O proprietário fica impedido de realizar as locações de curtíssima duração, sob pena de multas e ações judiciais.

• Se a Convenção é omissa: Caso o documento não diga nada sobre o tema, a regra geral é que a atividade é permitida, desde que não perturbe o sossego, a saúde ou a segurança dos demais moradores.

É importante notar que, para alterar uma Convenção e passar a proibir a prática, o condomínio geralmente precisa de uma votação qualificada em assembleia (normalmente 2/3 dos condôminos), o que exige uma condução jurídica impecável para evitar anulações futuras.

Segurança e Sossego: Os pilares da convivência

Independentemente da proibição ou não, o proprietário que aluga por temporada deve respeitar as normas de convivência. O uso da unidade não pode ser “nocivo”. Na prática de São Paulo e região, onde a densidade populacional em edifícios é alta, os tribunais são rigorosos com proprietários que negligenciam a identificação dos hóspedes ou que permitem festas e barulho excessivo.

Mesmo que a Convenção permita a locação, o síndico pode aplicar sanções se ficar provado que a rotatividade está comprometendo a rotina do prédio. Por isso, muitos condomínios optam por um caminho intermediário: em vez de proibir, eles regulamentam. Isso inclui:

• Exigência de cópia de documentos dos hóspedes na portaria.

• Proibição do uso de áreas comuns (piscina, academia) por locatários de curta temporada.

• Limitação do número de pessoas por unidade.

Analogia: O apartamento como “hotel” vs. “residência”

Para facilitar a compreensão, imagine que um prédio residencial é como um clube fechado com regras de entrada. Quando um proprietário transforma sua unidade em um fluxo constante de hóspedes diferentes a cada 48 horas, ele está, na visão de muitos magistrados, alterando a destinação do imóvel de residencial para comercial/hospedagem.

Essa mudança de destinação é o principal argumento jurídico utilizado para sustentar a proibição. Se o prédio é exclusivamente residencial, a exploração de um serviço que se assemelha à hotelaria fere a natureza do contrato original assinado por todos os outros moradores.

O que o proprietário ou o síndico podem fazer agora?

Se você está vivenciando esse impasse, o primeiro passo é a análise documental. Como advogado, recomendo que as partes não tomem decisões precipitadas sem antes avaliar os seguintes pontos:

1. Leitura Técnica da Convenção e do Regimento Interno: Verificar se as cláusulas de “destinação residencial” são genéricas ou específicas.

2. Análise de Atas de Assembleia: Checar se houve quórum correto em votações que decidiram sobre o tema.

3. Coleta de Provas: Se o problema for barulho ou insegurança, o condomínio deve registrar as ocorrências formalmente. Se o problema for proibição indevida, o proprietário deve documentar o prejuízo financeiro.

4. Mediação Conflitiva: Muitas vezes, uma notificação extrajudicial bem fundamentada ou uma reunião mediada por um profissional jurídico pode evitar processos que duram anos nos fóruns de São Paulo.

O Direito Imobiliário é dinâmico e cada condomínio possui sua própria realidade. O que funciona para um prédio de veraneio no litoral pode não se aplicar a um edifício executivo na Avenida Paulista.

Mini-FAQ: Dúvidas frequentes sobre aluguel por temporada em condomínios

1. Uma decisão de assembleia por maioria simples pode proibir o Airbnb?

Geralmente não. Por envolver uma restrição ao direito de propriedade e, muitas vezes, uma alteração na destinação do imóvel ou na própria Convenção, a jurisprudência costuma exigir um quórum qualificado (2/3 dos condôminos) e a alteração formal do texto da Convenção.

2. O condomínio pode cobrar taxas extras de quem aluga por temporada?

Essa prática é controversa. Embora o aumento no fluxo de pessoas possa gerar mais gastos (água, luz de áreas comuns, desgaste de elevadores), a criação de uma “taxa de Airbnb” pode ser considerada abusiva se não houver previsão clara e justa na Convenção.

3. O proprietário pode ser multado se o hóspede fizer barulho?

Sim. A responsabilidade perante o condomínio é sempre do proprietário da unidade (responsabilidade propter rem). O banco de dados do condomínio registrará a infração no CPF do dono do imóvel, que deverá pagar a multa e, se desejar, cobrar o valor do hóspede posteriormente.

4. Lei municipal pode passar por cima da regra do condomínio?

Cidades como São Paulo possuem regramentos urbanísticos, mas a autonomia do condomínio para decidir sobre sua convivência interna, baseada no Código Civil e na sua Convenção, permanece soberana para fins de proibição ou permissão da atividade de hospedagem atípica.

Conclusão

A discussão sobre a proibição do aluguel por temporada em condomínios é um reflexo das transformações da nossa sociedade digital. Não existe uma solução única; a validade da proibição depende diretamente da clareza da Convenção de Condomínio e do respeito ao devido processo legal nas decisões de assembleia.

Se você é proprietário e se sente cerceado em seu direito, ou se é gestor condominial e precisa de segurança jurídica para implementar regras de convivência, a análise de um profissional é o caminho mais seguro. Cada detalhe da Convenção e cada prova de uso nocivo podem mudar o desfecho de uma disputa judicial.

Está enfrentando problemas com aluguel por temporada em seu prédio ou unidade? Entre em contato para que um advogado analise o seu caso, avalie a Convenção do seu condomínio e oriente sobre os melhores procedimentos legais para garantir seus direitos e a harmonia da sua propriedade.