Para quem vive de aluguel, o início do ano frequentemente traz uma preocupação adicional além do boleto de locação: a chegada do carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A prática de repassar essa e outras taxas ao inquilino é extremamente comum no mercado imobiliário. Contudo, o que muitos não sabem é que essa obrigação não é automática e depende de condições muito específicas para ser considerada legal.

Afinal, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é realmente do inquilino? O que acontece se o contrato de locação for vago sobre o assunto? Existem taxas que, mesmo cobradas, podem ser legalmente recusadas? A resposta para essas perguntas está na intersecção entre a Lei do Inquilinato e o que foi formalizado no seu contrato.

Ignorar as nuances dessa obrigação pode levar ao pagamento de despesas indevidas por anos a fio, gerando um prejuízo silencioso. Neste guia completo, vamos esclarecer em definitivo de quem é a responsabilidade por esses encargos e em quais situações específicas o inquilino não só pode, como deve se recusar a pagar uma cobrança indevida.

A Regra Geral: O Que Diz a Lei do Inquilinato sobre o IPTU?

Para entendermos a questão, precisamos ir direto à fonte: a Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. É ela que rege os direitos e deveres nas relações de aluguel de imóveis urbanos.

De acordo com seu artigo 22, inciso VIII, a obrigação de pagar os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel é, em princípio, do proprietário (locador). A lei é categórica ao estabelecer que esta é uma das suas responsabilidades primárias.

Isso significa que, na ausência de qualquer acordo formal em contrário, o locador não pode simplesmente repassar o carnê do IPTU ao inquilino e exigir o pagamento. Se o seu contrato de aluguel for omisso, ou seja, não mencionar absolutamente nada sobre quem deve arcar com o imposto, a responsabilidade legal recai integralmente sobre o dono do imóvel.

O Poder do Contrato de Locação: A Cláusula que Muda Tudo

Apesar da regra geral, a mesma Lei do Inquilinato concede às partes a liberdade de negociar de forma diferente. É aqui que entra o poder do contrato. O artigo 25 da lei permite que, através de uma cláusula contratual expressa, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e de outras taxas seja transferida para o inquilino (locatário).

Este é o ponto mais crucial de toda a discussão. Para que a cobrança seja válida, não basta um acordo verbal ou uma suposição. É indispensável que o contrato de locação contenha uma cláusula clara, direta e inequívoca afirmando que o locatário se torna o responsável por quitar o imposto durante a vigência do aluguel.

Se essa cláusula existe e foi redigida de forma correta, o inquilino assume legalmente a obrigação. O não pagamento, nesse caso, é considerado uma infração contratual, podendo levar a multas, juros e até mesmo a uma ação de despejo por falta de pagamento.

Quando a Recusa é Legítima: Cenários de Cobrança Indevida

Agora que as regras estão claras, vamos ao cerne da questão: em quais situações o inquilino pode, com amparo legal, se recusar a pagar o IPTU e outras taxas?

1. Ausência Total de Cláusula Contratual Como já mencionado, este é o cenário mais simples. Se você revisou seu contrato de ponta a ponta e não há menção alguma sobre o IPTU, a cobrança é indevida. A responsabilidade é do proprietário, conforme a regra geral da Lei do Inquilinato.

2. Cláusulas Ambíguas ou Genéricas Muitos contratos utilizam redações vagas, como: “o locatário arcará com todos os encargos incidentes sobre o imóvel”. Juridicamente, uma cláusula genérica como essa é passível de contestação. A transferência de uma obrigação tão importante exige especificidade. O ideal é que o contrato mencione nominalmente o “IPTU”. Diante de uma cláusula dúbia, o inquilino pode argumentar que a obrigação não foi claramente transferida.

3. Cobrança de Taxas Extraordinárias de Condomínio É comum que o boleto de cobrança da imobiliária inclua o “condomínio” como um valor único. No entanto, a lei diferencia as despesas ordinárias (de manutenção, que são de responsabilidade do inquilino) das despesas extraordinárias (ligadas a obras, reformas estruturais e melhorias, que são de responsabilidade do proprietário). A cobrança de despesas como fundo de reserva, reformas de fachada ou obras de acessibilidade não pode ser repassada ao inquilino. Você tem o direito de solicitar o detalhamento da cobrança do condomínio e se recusar a pagar a cota extraordinária.

4. Inclusão de Taxas de Responsabilidade Exclusiva do Proprietário Algumas taxas, pela sua natureza, não podem ser repassadas. Um exemplo é a “taxa de administração imobiliária”, que corresponde ao serviço prestado pela imobiliária ao proprietário. Tentar embutir esse custo no boleto do inquilino é uma prática abusiva e ilegal. O mesmo vale para seguros contra incêndio, a menos que o contrato especifique essa obrigação para o locatário.

Como Agir Diante de uma Cobrança Considerada Indevida?

Se você identificou que uma cobrança é potencialmente ilegal, não basta simplesmente deixar de pagar. É preciso agir de forma estratégica para proteger seus direitos:

1. Notifique Formalmente: O primeiro passo é comunicar o proprietário ou a imobiliária, por escrito (e-mail com confirmação de leitura ou carta registrada), explicando o motivo da sua recusa. Aponte a ausência de cláusula contratual ou a natureza indevida da taxa cobrada, sempre com base na Lei do Inquilinato.
2. Exija um Boleto Separado: Solicite a emissão de um novo boleto de aluguel, contendo apenas os valores que são de sua real responsabilidade (aluguel, condomínio ordinário, etc.).
3. Considere a Consignação em Pagamento: Se houver recusa em emitir o boleto correto, impedindo que você pague o valor devido, a medida legal cabível é a “ação de consignação em pagamento”. Nela, você deposita o valor incontroverso em juízo, demonstrando sua boa-fé e evitando ser constituído em mora (inadimplência).

Conhecimento é a Melhor Ferramenta de Defesa

A relação entre locador e locatário deve ser pautada pela transparência e, acima de tudo, pela legalidade. A cobrança do IPTU do inquilino é permitida, mas não é uma regra absoluta. Ela é uma exceção que depende, obrigatoriamente, de uma previsão clara e expressa no contrato de locação. Sem isso, a responsabilidade permanece com o proprietário do imóvel.

Entender seus direitos e saber identificar cobranças indevidas de taxas e despesas extraordinárias é fundamental para garantir uma locação justa e evitar prejuízos. O contrato é o principal documento que rege essa relação, e analisá-lo com atenção é o primeiro passo para se proteger de práticas abusivas.

Se você está enfrentando uma cobrança que considera indevida, tem dúvidas sobre a validade de uma cláusula em seu contrato ou precisa de auxílio para notificar o locador, a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial.

Não pague por aquilo que não é sua obrigação. Entre em contato com nosso escritório de advocacia hoje mesmo para uma análise detalhada do seu caso. Oferecemos orientação personalizada para garantir que seus direitos como inquilino sejam plenamente respeitados. Solicite um orçamento e tenha a segurança jurídica que você merece.