É uma situação mais comum do que se imagina: um amigo precisa de um lugar para morar, um familiar pede para usar aquele seu imóvel vago por um tempo, ou até mesmo um conhecido indica um inquilino e, para acelerar as coisas, tudo é combinado na base da confiança. Um aperto de mão, uma conversa por telefone e pronto. O aluguel está combinado.
No início, tudo parece funcionar perfeitamente. O aluguel é pago em dia, a convivência é tranquila. Contudo, com o passar do tempo, os problemas começam a surgir. O inquilino atrasa o pagamento. Um vazamento aparece e ninguém sabe quem deve pagar pelo conserto. O proprietário pede o imóvel de volta, mas o inquilino se recusa a sair.
Nesse momento de tensão, surge a grande dúvida: afinal, aquele “contrato de boca” tem alguma validade jurídica? A resposta pode surpreender você e é fundamental para saber como proteger seus direitos, seja você o proprietário (locador) ou o inquilino (locatário).
A Resposta Direta: Sim, o Contrato de Aluguel Verbal é Válido!
Vamos direto ao ponto: sim, a locação verbal tem validade jurídica. No direito brasileiro, vigora o princípio da liberdade das formas, o que significa que um contrato não precisa, em regra, ser escrito para ser considerado válido.
A própria Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que rege as relações de locação de imóveis urbanos, não exige um documento escrito para que a locação exista e seja reconhecida pela Justiça. Portanto, o simples acordo de vontades entre as partes, mesmo que verbal, já é suficiente para criar um vínculo contratual com direitos e deveres para ambos os lados.
No entanto, e este é um “no entanto” gigantesco e muito importante, o fato de ser válido não significa que seja seguro. Na verdade, a locação verbal é uma porta aberta para inúmeros problemas, dores de cabeça e, principalmente, dificuldades financeiras e processuais.
O Grande Desafio: A Dificuldade de Provar o Que Foi Combinado
Se o contrato verbal é válido, por que ele é tão arriscado? A resposta está em uma única palavra: prova.
Quando não existe um documento assinado detalhando todas as condições do aluguel, provar os termos exatos do acordo se torna um verdadeiro desafio. Em uma eventual discussão judicial, a palavra de um pode valer tanto quanto a do outro, e caberá ao juiz decidir em quem acreditar com base nas provas apresentadas.
Vamos ver os principais riscos na prática:
- Valor do Aluguel e Reajuste: Como provar qual foi o valor exato combinado? E o índice de reajuste anual (IGP-M, IPCA)? Sem um contrato escrito, o inquilino pode alegar que o valor era menor, ou o locador pode tentar impor um reajuste abusivo, gerando um impasse de difícil solução.
- Prazo da Locação: O aluguel foi combinado por 12, 30 meses ou por prazo indeterminado? Essa informação é crucial, por exemplo, em uma ação de despejo. A falta de um prazo claro pode tornar o processo de retomada do imóvel muito mais lento e complexo.
- Garantias Locatícias: Foi exigido um fiador? Houve o pagamento de um depósito caução? Como provar o valor exato da caução e em quais condições ela deve ser devolvida ao final da locação? Sem um recibo ou um contrato, a garantia praticamente deixa de existir na prática.
- Responsabilidade por Despesas e Reparos: Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU e da taxa de condomínio? Quem arca com os custos de um reparo estrutural (responsabilidade do locador) versus um reparo de mau uso (responsabilidade do locatário)? Essas são as fontes mais comuns de conflito, e a ausência de cláusulas claras torna tudo um pesadelo.
- Ação de Despejo: Embora seja possível mover uma ação de despejo com base em um contrato verbal, o processo é mais demorado. Primeiro, o locador precisará gastar tempo e recursos para provar a existência da própria relação de aluguel e seus termos (valor, data de pagamento, etc.), para só então discutir a falta de pagamento ou o descumprimento que motiva o despejo.
Como Provar a Existência de um Contrato de Aluguel Verbal?
Se você está no meio de um impasse envolvendo uma locação verbal, saiba que nem tudo está perdido. É possível comprovar a relação locatícia por outros meios, que são amplamente aceitos em processos judiciais. A assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para reunir e apresentar essas provas da forma correta.
As principais provas utilizadas são:
- Comprovantes de pagamento: Transferências bancárias, recibos de PIX (especialmente se a descrição menciona “aluguel”) ou depósitos identificados são a prova mais forte da existência e do valor pago pela locação.
- Troca de mensagens: E-mails, mensagens de WhatsApp ou de outras redes sociais onde as partes discutem o aluguel, combinam pagamentos ou tratam de problemas do imóvel são documentos valiosos.
- Testemunhas: Pessoas que podem confirmar a relação de aluguel, como vizinhos, o porteiro do prédio, familiares ou amigos que frequentavam o local, podem ser chamadas a depor.
- Contas de consumo: Faturas de água, luz, internet, gás, etc., em nome do inquilino para o endereço do imóvel são fortes indícios de que ele reside ali a título de locação.
O Contrato Escrito: A Única Forma de Garantir a Segurança Jurídica
Fica claro que, embora a locação verbal tenha validade, ela é um terreno fértil para a incerteza e o conflito. A solução para evitar todos esses riscos é simples, acessível e inegociável: formalize sempre a locação por meio de um contrato escrito.
Um contrato de aluguel bem redigido não é um mero pedaço de papel. Ele é um instrumento de segurança jurídica que protege tanto o locador quanto o locatário. Ele estabelece as regras do jogo de forma clara, prevenindo mal-entendidos e garantindo que, se um problema surgir, a solução será muito mais rápida e eficiente.
Afinal de contas, um bom contrato funciona como um manual, detalhando todos os direitos e deveres, desde o valor e o prazo até as multas por atraso e as condições de devolução do imóvel.
Não Deixe Seus Direitos ao Acaso
A locação verbal pode parecer mais fácil e menos burocrática no início, mas o custo dessa “facilidade” pode ser altíssimo no futuro. A validade jurídica do acordo de boca não compensa a enorme vulnerabilidade e o estresse gerados pela dificuldade de provar os termos combinados.
Seja você um proprietário que deseja alugar seu imóvel com segurança ou um inquilino que quer garantir seus direitos, a recomendação é uma só: não abra mão de um contrato de aluguel escrito, claro e detalhado, preferencialmente elaborado ou revisado por um profissional da área jurídica.
Se você está atualmente em uma locação verbal e enfrentando dificuldades, ou se deseja regularizar a situação para evitar problemas futuros, o caminho mais seguro é buscar orientação legal. Um advogado especialista poderá analisar seu caso específico, orientar sobre a coleta de provas e tomar as medidas necessárias para proteger seu patrimônio e seus direitos.
Nosso escritório tem vasta experiência em Direito Imobiliário e está à disposição para analisar seu caso e oferecer a melhor estratégia para sua situação. Entre em contato conosco e agende uma consulta.