A perda de um ente querido é um momento delicado, repleto de desafios emocionais e burocráticos. Entre as muitas questões que surgem no período pós-falecimento, uma das mais urgentes e geradoras de dúvidas é a gestão do patrimônio deixado, especialmente imóveis.
Se o falecido era proprietário de um imóvel, é comum que os herdeiros considerem a locação como uma forma de gerar renda para a família ou, até mesmo, para custear o próprio inventário. No entanto, o imóvel ainda está formalmente registrado em nome da pessoa que já se foi. Surge, então, a dúvida crucial: é legalmente permitido alugar um imóvel que ainda está em nome do falecido?
A resposta não é um simples sim ou não. Ela exige a compreensão de conceitos como espólio, inventário e a figura que representa o patrimônio perante terceiros. Se você é herdeiro buscando uma solução para um bem parado, ou um inquilino interessado em alugar uma propriedade nessa situação, este guia é fundamental para entender os procedimentos corretos e evitar problemas jurídicos futuros.
A Transmissão da Posse e a Figura do Espólio
Para entender como a locação de um bem de falecido funciona, é necessário dominar um conceito fundamental do Direito Sucessório: o Espólio.
No momento exato da morte, a lei brasileira (art. $1.784$ do Código Civil) estabelece o princípio da saisine. Isso significa que a posse e a propriedade dos bens do falecido são transmitidas, de forma imediata e automática, aos herdeiros. Contudo, essa transmissão inicial é feita de maneira indivisível, ou seja, o patrimônio se torna um único conjunto de bens e direitos, denominado Espólio.
O Espólio, embora não seja uma pessoa física ou jurídica, é quem passa a representar o falecido em todas as relações patrimoniais. O imóvel, portanto, não é de um herdeiro individualmente, mas sim do Espólio até que a partilha seja finalizada no processo de inventário.
Quem Pode Alugar o Imóvel Durante o Inventário?
Sim, o imóvel em nome do falecido pode ser alugado, mas o contrato de locação deve ser firmado pela pessoa que legalmente representa o Espólio.
Essa representação cabe, via de regra, ao Inventariante.
A Importância do Inventariante na Locação
O Inventariante é a pessoa nomeada no processo de inventário (seja judicial ou extrajudicial) para administrar o patrimônio do falecido. As funções do inventariante incluem:
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Administrar os bens: Tomar as decisões sobre o que fazer com os ativos e passivos do espólio.
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Representar o espólio: Agir em nome do patrimônio perante terceiros, como um futuro inquilino.
Para que a locação seja válida, segura e gere os efeitos jurídicos desejados, o contrato deve ser assinado pelo inventariante. Se ainda não houver um inventário aberto ou um inventariante nomeado, é crucial que os herdeiros procurem um advogado para iniciar o procedimento e regularizar a situação.
Atenção: Um herdeiro agindo sozinho, sem ser o inventariante (ou sem a autorização de todos os demais herdeiros), não pode alugar o bem. Tal contrato seria nulo ou, no mínimo, anulável, gerando grande insegurança para o inquilino e podendo resultar em longos litígios.
Rendas do Aluguel: O Destino dos Frutos Civis
Quando o imóvel é alugado legalmente pelo inventariante, os aluguéis (que o Direito chama de “frutos civis”) não vão diretamente para o bolso de um único herdeiro.
Esses valores devem ser incorporados ao Espólio. Eles podem ter dois destinos principais:
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Custear Despesas: Serão utilizados para pagar as dívidas e os custos relacionados ao próprio processo de inventário (como impostos, taxas e honorários advocatícios).
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Serem Partilhados: Se houver sobra, o valor remanescente será somado ao patrimônio total e, posteriormente, partilhado entre os herdeiros na proporção de seus quinhões hereditários.
Riscos e Pontos de Atenção para Herdeiros e Inquilinos
Ao lidar com a locação de um imóvel de herança, tanto herdeiros quanto inquilinos devem ter cautela:
| Parte Envolvida | Risco Principal | O que Fazer |
| Herdeiros | Assinar contrato sem ser inventariante ou sem consenso de todos os irmãos. | Nomear o Inventariante e garantir que ele assine, ou ter a concordância formal de todos. |
| Inquilinos | Pagar aluguel a um herdeiro não autorizado, correndo o risco de despejo por outro herdeiro. | Exigir a certidão de inventariante e a cópia da petição inicial do inventário para comprovar a legitimidade de quem está alugando. |
É fundamental que o processo de inventário esteja em andamento. Imóveis nessa situação, que necessitam de regularização patrimonial para a locação, são uma realidade comum em São Paulo e região, e a correta assessoria jurídica é o que garante a tranquilidade de todas as partes. O inventário não só define o inventariante, como também assegura que a destinação dos aluguéis será feita de forma justa e transparente.
A legislação é clara, mas a aplicação prática exige o olhar de um profissional que assegure a validade do contrato e a proteção dos interesses do Espólio e dos herdeiros.
❓ Mini-FAQ: Dúvidas Rápidas sobre Locação de Imóvel Falecido
1. O que acontece com o contrato de aluguel se o proprietário falecer?
O contrato de locação não é desfeito com a morte do locador. O Espólio (representado pelo inventariante) assume os direitos e deveres do falecido até que a partilha seja concluída.
2. Posso alugar o imóvel se o inventário ainda não começou?
Tecnicamente, o Espólio já existe, mas não é recomendado. Sem o inventário, não há um inventariante nomeado oficialmente. Alugar sem representação formal gera insegurança jurídica e riscos de anulação. O ideal é iniciar o inventário e nomear o administrador provisório ou o inventariante o quanto antes.
3. É obrigatório usar o aluguel para pagar as despesas do inventário?
Sim. As rendas do imóvel fazem parte do Espólio e devem ser preferencialmente utilizadas para arcar com as despesas do processo, como impostos devidos (ITCMD), taxas e honorários advocatícios, antes de serem divididas entre os herdeiros.
4. Quem deve constar como “locador” no contrato de aluguel?
O ideal é que o contrato mencione o Espólio de [Nome do Falecido], representado pelo Inventariante [Nome do Inventariante]. Isso torna o contrato legalmente robusto.
✅ A Locação Exige Regularidade e Segurança Jurídica
Alugar um imóvel de pessoa falecida é uma possibilidade real e, muitas vezes, uma solução inteligente para gerar caixa enquanto o inventário tramita. No entanto, a validade e a segurança desse negócio dependem estritamente da regularidade da representação do Espólio.
É fundamental que os herdeiros ajam de forma coordenada, sob a orientação jurídica adequada, garantindo a nomeação do Inventariante. Essa é a única forma de formalizar um contrato de locação robusto, que proteja o patrimônio e não exponha os herdeiros e o inquilino a litígios desnecessários.
Lembre-se: cada caso de herança e cada composição familiar possui particularidades jurídicas relevantes. A lei é a base, mas a aplicação correta depende da análise cuidadosa da documentação e da situação específica do imóvel.
Se você está nesse processo, seja como herdeiro ou futuro locatário, não tome decisões sem a devida orientação. Convidamos você a entrar em contato para uma análise personalizada do seu caso. Podemos esclarecer suas dúvidas sobre inventário e locação, garantindo que você tome a melhor decisão, dentro dos limites éticos e legais.