Aquele momento de alívio e empolgação após assinar um contrato de compra e venda, seja de um imóvel, um carro ou outro bem de alto valor, pode, por vezes, ser seguido por uma onda de ansiedade. “Será que fiz a coisa certa?”, “E se eu me arrepender?”. Essa é uma situação muito mais comum do que se imagina. Afinal, um contrato assinado é uma sentença final ou existe uma saída?
A resposta curta é: sim, é possível desistir, mas essa desistência quase nunca acontece sem consequências. A assinatura em um contrato de compra e venda cria um vínculo jurídico forte entre as partes, protegido por lei. Contudo, entender as nuances desse vínculo, as cláusulas contratuais e os seus direitos é o que definirá o tamanho do prejuízo — ou se haverá algum.
Neste guia completo, vamos desmistificar o peso de um contrato assinado. Como advogados especialistas, nosso objetivo é esclarecer quais são as regras do jogo, os custos envolvidos na desistência e em quais cenários você pode rescindir o acordo de forma mais segura.
A Força do Contrato Assinado: O Princípio do “Pacta Sunt Servanda”
Primeiramente, é crucial entender um princípio fundamental do direito contratual: o pacta sunt servanda, uma expressão em latim que significa “os pactos devem ser cumpridos”. Isso quer dizer que um contrato, uma vez assinado por partes capazes, de forma livre e sobre um objeto lícito, tem força de lei entre elas.
Portanto, a regra geral é que o acordo deve ser honrado até o fim. A assinatura representa a sua concordância com todos os termos e condições ali descritos. Ignorar isso e simplesmente “desistir” de forma unilateral é uma quebra de contrato, e a lei prevê penalidades para proteger a parte que foi lesada pela desistência.
O Direito de Arrependimento: A Exceção que Confirma a Regra
Existe uma situação muito específica em que a desistência é um direito garantido e sem custos: o Direito de Arrependimento previsto no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor.
No entanto, atenção máxima aqui: este direito só é válido para compras realizadas fora do estabelecimento comercial. Isso inclui compras feitas pela internet, por telefone, em feiras ou por meio de vendedores em domicílio. O consumidor tem um prazo de 7 dias, a contar da assinatura do contrato ou do recebimento do produto/serviço, para se arrepender, devolver o item e receber todo o dinheiro de volta, sem precisar dar qualquer justificativa.
Infelizmente, essa regra não se aplica à compra e venda de imóveis negociados diretamente com o proprietário ou em stands de vendas e imobiliárias, pois nesses casos entende-se que o comprador teve a oportunidade de visitar o local e refletir sobre a compra antes de assinar.
A Cláusula de Arras ou Sinal: A Chave para Entender as Consequências
Na maioria dos contratos de compra e venda, especialmente de imóveis, encontramos a figura das arras, popularmente conhecidas como “sinal de negócio”. Trata-se de um valor pago antecipadamente para “travar” o negócio e confirmar a intenção de compra. As arras podem ser de dois tipos, e isso muda tudo:
- Arras Confirmatórias: São a regra geral. Elas servem como um adiantamento do pagamento e não preveem o direito de arrependimento. Se uma das partes desistir, a outra pode executar o contrato judicialmente ou pedir uma indenização por perdas e danos, que pode ser até maior que o valor do sinal.
- Arras Penitenciais: Estas sim, funcionam como uma espécie de “multa pré-fixada” para o caso de arrependimento. Se o contrato tiver uma cláusula de arras penitenciais, as consequências da desistência já estão definidas:
- Se o comprador desiste: Ele perde o valor integral que pagou como sinal.
- Se o vendedor desiste: Ele deve devolver o sinal em dobro ao comprador (o valor recebido mais um valor equivalente).
Por isso, analisar o contrato e identificar o tipo de arras é um dos primeiros passos para saber o custo da sua desistência.
A Multa Contratual: A Consequência Mais Comum da Desistência
E se o contrato não mencionar arras penitenciais, mas tiver uma cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade? Isso significa que o negócio não pode ser desfeito por simples arrependimento.
Nesses casos, a desistência é considerada uma quebra de contrato (rescisão por culpa), e a parte desistente fica sujeita ao pagamento de uma multa rescisória, que geralmente é estipulada como um percentual sobre o valor total do contrato.
Para contratos de compra de imóveis na planta (distrato imobiliário), por exemplo, a jurisprudência e a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18) estabeleceram limites para essa multa, que pode chegar a 25% dos valores já pagos pelo comprador. Em alguns casos, se o empreendimento estiver sob um regime especial (patrimônio de afetação), essa multa pode chegar a 50%.
Quando é Possível Desistir Sem (ou com Menos) Prejuízo?
Apesar da regra ser o cumprimento do contrato, existem situações em que a rescisão pode ser solicitada por uma das partes sem que ela seja penalizada. Isso ocorre quando a outra parte descumpre uma cláusula contratual. Por exemplo:
- O vendedor não entrega o imóvel na data prometida;
- O imóvel apresenta vícios ou defeitos graves que não foram informados;
- O vendedor não apresenta a documentação necessária para o financiamento.
Nesses cenários, é a parte prejudicada que tem o direito de pedir a rescisão, e além de não pagar multa, ela pode exigir a devolução integral de todos os valores pagos, com correção monetária, e até mesmo uma indenização por perdas e danos.
Análise Jurídica é Essencial Antes de Qualquer Decisão
Como vimos, a resposta para “posso desistir de um contrato assinado?” é complexa. A assinatura de um contrato de compra e venda é um ato sério e com consequências jurídicas bem definidas. A desistência imotivada, na grande maioria das vezes, resultará em perdas financeiras, seja pela perda do sinal ou pelo pagamento de uma multa contratual.
Portanto, a melhor recomendação é sempre agir com cautela e, idealmente, ter a assessoria de um advogado especialista antes de assinar o contrato. Esse profissional poderá analisar todas as cláusulas, identificar riscos e garantir que seus interesses estejam protegidos.
Se você já assinou e agora está considerando desistir, a orientação jurídica se torna ainda mais crucial. Um advogado poderá analisar seu caso específico, interpretar o contrato e apresentar as melhores saídas, buscando a solução menos onerosa e mais segura para você. Não tome nenhuma atitude precipitada. Busque seus direitos com a orientação correta.