A aquisição de um imóvel na planta é, para muitos brasileiros, a realização do maior projeto de vida. É um investimento financeiro e emocional baseado, sobretudo, na confiança e na expectativa. Você analisa o decorado, estuda as medidas do Memorial Descritivo, planeja a disposição dos móveis e sonha com cada metro quadrado. No entanto, o momento da entrega das chaves pode se transformar em um pesadelo quando se descobre que a realidade construída não corresponde ao que foi vendido: uma coluna surgiu onde não deveria, a janela mudou de tamanho ou a metragem de um quarto foi reduzida.
Essa situação, infelizmente comum no mercado imobiliário, gera frustração e prejuízos reais. Mas, juridicamente, o que fazer se a construtora mudou a planta do apartamento sem avisar? O consumidor é obrigado a aceitar o imóvel diferente do contratado?
A resposta curta é: não. O ordenamento jurídico brasileiro, amparado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pela Lei de Incorporações Imobiliárias, protege o comprador contra alterações unilaterais e abusivas. Neste artigo, detalharemos seus direitos, as obrigações da construtora e o passo a passo para buscar reparação.
O Valor Jurídico do Projeto e da Oferta
Para entender a gravidade da alteração de planta, precisamos primeiro compreender o conceito de vinculação da oferta. Segundo o artigo 30 do CDC, toda informação ou publicidade veiculada pela construtora — incluindo maquetes, folhetos, plantas baixas e, principalmente, o Memorial Descritivo — integra o contrato de compra e venda.
Isso significa que a planta não é apenas um desenho ilustrativo; ela é uma promessa contratual. Quando a construtora entrega um produto diferente, ela está descumprindo o contrato (inadimplemento contratual).
Embora os contratos de compra e venda geralmente prevejam uma cláusula de tolerância para pequenas variações de metragem (normalmente até 5%, conforme o artigo 500 do Código Civil), isso se aplica a diferenças construtivas mínimas e inevitáveis. Alterações estruturais ou de layout, como mudança na posição de paredes, eliminação de janelas, inclusão de pilares obstrutivos ou redução significativa de áreas privativas, não entram nessa tolerância e exigem a anuência prévia e expressa do comprador.
Tipos de Alterações e Seus Impactos
As mudanças não avisadas podem variar em gravidade, mas quase sempre resultam em desvalorização do imóvel ou perda de funcionalidade. Podemos categorizá-las em:
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Alterações de Metragem: Quando a área privativa é menor do que a vendida.
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Alterações de Layout: Mudança na disposição dos cômodos, portas ou janelas, prejudicando a ventilação ou a iluminação natural.
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Alterações de Acabamento: Uso de materiais inferiores aos prometidos no Memorial Descritivo (ex: entregar piso cerâmico ao invés de porcelanato).
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Elementos Estruturais Inesperados: O surgimento de vigas ou pilares (shafts) que não constavam na planta original, inviabilizando a instalação de armários planejados ou a circulação.
Se a construtora realizou qualquer uma dessas mudanças sem notificar o proprietário e sem obter sua concordância, ela cometeu um ato ilícito passível de reparação judicial.
Quais São os Direitos do Comprador?
Ao se deparar com a discrepância na vistoria de entrega, o consumidor tem, fundamentalmente, três caminhos jurídicos previstos no artigo 18 do CDC (que trata dos vícios de qualidade) e na legislação civil. A escolha da melhor estratégia dependerá do objetivo do comprador (morar no imóvel ou desfazer o negócio).
1. Abatimento Proporcional do Preço
Se as mudanças, embora indesejadas, não tornam o imóvel inabitável e o comprador ainda deseja ficar com a unidade, ele tem direito a exigir o abatimento proporcional do preço.
Na prática, calcula-se a desvalorização que o imóvel sofreu devido à alteração (seja pela perda de metragem ou pela funcionalidade comprometida por uma coluna, por exemplo) e a construtora deve devolver essa diferença, devidamente corrigida. É uma forma de compensar o consumidor por receber um produto “inferior” ao contratado.
2. Rescisão Contratual com Devolução Integral
Caso a alteração seja substancial a ponto de descaracterizar o imóvel ou frustrar a expectativa de uso do comprador (ex: a mudança impediu que coubesse a mobília essencial), é possível pedir a rescisão do contrato por culpa da construtora.
Nesse cenário, a construtora é obrigada a devolver 100% dos valores pagos, em parcela única e com correção monetária imediata. Além disso, a Súmula 543 do STJ apoia essa devolução integral quando a culpa é exclusiva do vendedor. Não cabe retenção de taxas administrativas neste caso, pois quem deu causa ao distrato foi a empresa.
3. Indenização por Perdas e Danos
Independentemente de ficar com o imóvel ou devolvê-lo, o consumidor pode pleitear indenização.
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Danos Materiais: Ressarcimento de despesas com arquitetos ou móveis planejados que precisaram ser readaptados ou perdidos devido à mudança da planta.
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Danos Morais: A frustração da expectativa da casa própria, o estresse da negociação e o descaso da construtora muitas vezes ultrapassam o “mero aborrecimento”, configurando dano moral indenizável.
O Momento Crucial: A Vistoria de Entrega
A prova principal do seu direito nasce no momento da vistoria do imóvel. É vital não assinar o Termo de Recebimento de Chaves sem ressalvas se você notar divergências.
Durante a vistoria:
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Leve a planta original, o folder de vendas e o Memorial Descritivo.
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Meça os cômodos.
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Fotografe todas as divergências.
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No documento de vistoria, escreva detalhadamente o que está diferente (ex: “Pilar na sala de estar não constante na planta contratual”).
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Se a construtora se recusar a registrar a reclamação, não aceite as chaves e notifique a empresa formalmente.
Receber as chaves sem apontar os defeitos aparentes pode ser interpretado juridicamente como aceitação tácita das condições do imóvel, dificultando (embora não impossibilitando) uma ação futura.
Não Aceite Menos do que Comprou
A relação entre construtora e comprador deve ser pautada pela transparência e boa-fé. Alterar o projeto unilateralmente para reduzir custos ou facilitar a obra, transferindo o prejuízo ao consumidor, é uma prática abusiva que o Judiciário brasileiro tem punido com rigor.
Você pagou pelo metro quadrado e pelo projeto apresentado na venda. Aceitar um imóvel desvalorizado ou funcionalmente prejudicado não é sua obrigação.
Se você identificou mudanças na planta do seu apartamento que não foram avisadas, é fundamental agir rápido, preferencialmente antes da quitação final ou assinatura do financiamento bancário. A análise de um profissional técnico é indispensável para mensurar a extensão do dano e escolher a via judicial correta.
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